居住用不動産の財産分与はどうなっていますか。

　不動産（居住用不動産）がある場合の基本的ルールはどのようになっていますか。

　住宅ローンがあるか否か、残ローンが不動産の時価額を上回っているのか、オーバーローンの状態なのかにより、清算の仕方が異なります。

はじめに

　居住用財産として、収入の高い方の名義で不動産を購入し、長期の住宅ローンが組まれ、住宅ローンを被担保債務として抵当権が設定されている場合があります。住宅ローンの返済がほとんど行われないうちに不動産の価額が下落するに、離婚後の住居の確保の問題も加わり深刻な事態を招くことになります。また、不動産の購入資金として婚姻前の預貯金を出したり、親から贈与を受ける場合があり、これをどのように清算するのが公平といえるのかという問題が生じます。

財産分与は「非訟」-裁判官の裁量が大きい

　計算の方法は、裁判官の裁量にゆだねられており、画一的ではないとされていますが、この種の紛争解決にあたり、当事者双方が受け入れ可能な基本的なルールを示すことによって財産分与による予測可能性の低さを解消していくことになります。

状況に応じて異なる清算の方法

　離婚後に、夫婦の一方もしくは共有名義で不動産を購入した場合の清算については、住宅ローンが残っているのか否か、住宅ローンがある場合は、アンダーローンか、オーバーローンにより清算の仕方が違います。

オーバーローンの場合

　不動産だけが財産分与の対象財産である場合、住宅ローンを被担保債権とする抵当権が設定されている限り、当該不動産は無価値とされ、これを清算の対象とすることはできないと解されています。

　不動産が無価値である以上、それまで住宅ローンを返済した結果は積極財産としては存在しないので、一方（夫）から他方（妻）にこれまで返済した住宅ローン相当額について分与を求めることもできないとされています。

　他に積極財産がなく、オーバーローンの住宅しかない場合は、財産分与請求権が発生しないことについては異論はありません。

残ローンがない場合又は不動産の価額が残ローン額を上回る場合

　現在の家裁実務は、財産分与の算定にあたって、個別財産取得のための債務については、積極財産の総額から控除して清算的財産分与の算定を行っています。つまり、婚姻中に夫婦の各々が負担した債務の中で、共同の利益のために負担した債務については積極財産の総額から控除して通算することになります。

　夫婦以外の第三者に対しても、夫婦間においても、債務も度外視しないことが公平であるという見地によるものです。

　そこで、オーバーローンの住宅以外に財産がない場合、負債の分与は行わないので財産分与の問題は生じませんが、オーバーローンの住宅以外に財産がある場合の財産分与の算定方法は原則に戻って、不動産+住宅+保険解約返戻金-住宅ローンの残債務額になります。

アンダーローン及び特有財産あり

　不動産が財産分与の対象となる場合は、他の財産と同様に扱い、不動産の時価額を他の資産と合算して、住宅ローンを控除して、寄与度を乗じる方法と、不動産のみ別枠で計算し、寄与度や取り分を計算する方法があります。

　よくあるのが、不動産の購入資金について、夫婦の一方が特有財産から購入資金の一部を支払ったと主張する場合があります。このような場合は、まずは不動産のみ別枠で計算したうえで、当該不動産について、夫婦それぞれの寄与度や取り分を計算する方法がとられます。

　特有財産からの出費が争われる例が多く、特有財産からの支出を主張する当事者がその金額を証拠により明らかにする必要があります。家裁実務では、特有財産の支出を主張する側に証明責任を負わせています。

　夫婦の一方が、特有財産を不動産の取得金額にあてた場合、特有財産から出費した金額＝出資額を分与対象財産にあたっての貢献として評価する必要があります。そこで、不動産形成にあたっての寄与度はいわゆる２分の１ルールを修正されることがあります。