住宅ローンが残っている場合の財産分与方法について

離婚時に住宅ローンが残っていると、どのように財産分与すれば良いかわからず困ってしまわれるご夫婦がたくさんおられます。財産分与は立法経緯としては「女性を保護」するためにもうけられたものでプラスがあるときだけ財産分与請求権が発生し、負債はプラスがあるときに通算され減殺できるだけと覚えておきましょう。

残ローンがあれば、まずは家の価値から残ローンの金額を差し引いてアンダーローンかオーバーローンか調べるところから始めましょう。この点では、家の価値を調べることも大事ですね。

今回は住宅ローンが残っている場合の財産分与方法をご説明していきます。住宅ローン問題がある場合はカウンセラーとして離婚弁護士に依頼することを基本的におすすめしています。

1．アンダーローンかオーバーローンかを調べる

アンダーローン、オーバーローンとは

住宅ローンが残っている場合の財産分与では「アンダーローン」か「オーバーローン」かで対応方法が変わってきます。まずはどちらの状態か、調べましょう。

アンダーローンとは、住宅を売却したときに売却金で残ローンを完済できる状態です。

オーバーローンは、住宅を売却しても売却金で残ローンを完済できず、残債が残ってしまう状態です。

住宅を売却した場合の見込み売却価額から残ローンの金額をマイナスすれば、アンダーローンかオーバーローンかがわかります。

2．アンダーローンかオーバーローンかを調べる方法

次に、アンダーローンかオーバーローンかを調べる方法を説明します。

2-1．残ローン額を確認する

まずは、現在残ローンがどのくらいあるか、確認します。金融機関から交付されている住宅ローンの返済表を見れば、今の残債額がわかります。固定金利の場合には契約当初にまとめて返済表を渡されていることが多く、変動金利の場合には6か月ごとに返済表が送られてきているはずです。手元になければ借入先の金融機関に連絡をして、再送してもらうか口頭などで確認しましょう。別居をする際、財産分与で離婚トラブルになる可能性がある場合はローンの名義人でないと銀行に照会できないことがありますので、事前に調べておくとよいかもしれません。

2-2．家の査定額を調べる

次に「家の査定額」を調べます。つまり、今家を売ったらいくらで売れそうかという「売却見込み価額」です。

これについては、不動産会社に簡易査定してもらえば明らかになります。査定を依頼するときに「机上査定」を選べば営業マンに自宅に来てもらわなくても査定できますし、無料です。各不動産会社によって査定額がまちまちになるので、複数社に依頼して平均をとるとより正確な値を算出できます。急ぎの場合は固定資産評価証明書をとりあえず取得して離婚弁護士に相談するのも良いでしょう。

2-3．差し引きする

残ローン額と家の査定額が明らかになったら、査定額から残ローン額をマイナスします。その数字が今の住宅の価値です。プラスになっていたらアンダーローン、マイナスになったらオーバーローン状態です。アンダーローンの場合は財産分与の請求権が発生しますがマイナスになると請求権が発生しない可能性もあります。

3．アンダーローンの場合

3-1．家が財産分与の対象になる

アンダーローン状態なら財産分与請求権が発生するので、家は財産分与の対象になります。査定額から残ローン額を引いた金額が財産分与の対象額となり、基本的にその金額を夫婦で2分の1ずつにします。

ただし夫婦のうちどちらが住むか、あるいは売却するのかで具体的な方法は異なってきます。

3-2．どちらかが家に住むか売却するか検討する

アンダーローン物件の場合、夫婦のうちどちらが家に住むのか、あるいは売却するのかを始めに決める必要があります。家に住み続ける場合には居住環境を守れますが、離婚後も住宅ローンを支払っていかねばなりません。

売却すると残ローンを完済できるので、離婚後もスッキリ新しい生活を始められるメリットがあります。ただし諸費用等引かれるので手取り額は下がります。こうしたメリットとデメリットを両方踏まえて、ベターな方法を選択しましょう。

3-3．住宅ローン名義人が家に住む場合

現在の住宅ローン名義人が引き続いて家に住む場合には、家を取得する側が相手方に対し、「家の査定額－残ローン」の半額を代償金として支払います。基本的にはそれだけで財産分与の手続きは完了します。ただし、相手方が連帯保証人になっている場合には外しておかないと将来のトラブルの種になります。対応としては、金融機関と交渉して別担保を入れるなどして外してもらうか、別の金融機関でローンを組み直す必要があるでしょう。こういう場合に相談相手として離婚弁護士がいると心強いと思います。

3-4．住宅ローン名義人でない方が家に住む場合

多くが妻が自宅を取得する場合です。愛知県、名古屋市、岡崎市などでは、こどもさんがいることから自宅を妻が取得するケースもあります。

住宅ローン名義人でない方が家に住みたい場合、まずは住宅ローンと家の名義変更が必要です。金融機関に連絡をして、別担保や保証人を入れる方法でローン名義を変えられないか相談しましょう。無理であれば別の金融機関からローンを借りてそれによって今のローンを完済し、住宅の名義も変えれば所有者とローン名義人、居住者を揃えられます。

その上で「家の査定額－新たに借り入れたローン額」の半額を、家を取得しない相手に支払います。なお、ローンの名義変更が経済的に現実的でない場合、養育費や父親のローン名義のまま家賃として支払う方法で妥結できないか協議します。ただし、この場合も様々な問題が契約書上はあるかもしれません。

3-5．売却する場合

夫婦が両方とも家に住まないなら、家を売却しましょう。売却金から諸費用を差し引き、その金額を2分の1ずつに分ければ財産分与が完了します。なお頭金の拠出がある場合は財産分与の割合もいわゆる特有財産として変わってきます。頭金による不動産の財産分与問題はヒラソルの得意分野ともいえます。一度、離婚弁護士にご相談ください。

4．オーバーローンの場合

4-1．基本的には財産分与対象にならない

家の査定額–残ローンの額がマイナスになっていてオーバーローン状態なら、基本的に家は財産分与の対象になりません。その場合でも、夫婦が引き続いて家に住むのか家を売却（任意売却）して手放すのか選択する必要があります。また、貯蓄があっても、オーバーローン分だけ負債が通算されてしまうので財産分与請求権が発生するかどうかが怪しくなります。

4-2．引き続いて家に住む場合

住宅ローン名義人が引き続いて家に住むなら、これまで通りその人が住宅ローンを払っていきます。

住宅ローン名義人でない方が引き続いて家に住みたい場合、本来ならローンの名義変更と家の所有名義変更をすべきですが、オーバーローン状態では、なかなかローン名義変更に応じてもらえません。他の金融機関における借り換えも難しくなる可能性が高いでしょう。

どうしてもローン名義人と家の所有名義を変更できなければ、名義人は以前のまま（家に住まない方の名義）にして、事実上家に住む側が住宅ローンを負担するなどの方法をとるしかありません。

その場合、ローンを完済したときには、住宅ローンの実際の負担割合を元に所有名義を一部あるいは全部変更するなど、手続きが複雑になります。また途中で居住者がローンを払えなくなると、居住していない名義人の方へ残ローンの一括払い請求が来てしまうので、リスクも高くなります。

オーバーローン状態で家や住宅ローンの名義変更をできないのに、名義人でない配偶者が事実上家に住み続ける方法はあまりお勧めではありません。こうした問題もあるので、妻やこどもさんが住宅ローンの家に住み続けているケースでは離婚弁護士にすぐご相談ください。

4-3．任意売却する

オーバーローン状態でも家の売却は可能です。この場合、金融機関の許可をとって共同で売却を進める「任意売却」という手法をとります。

任意売却をすると、住宅を親族などに買い取ってもらって賃借することにより、家に住み続けられるケースもあります（リースバック）。

また売却後も住宅ローンが残るので、それについては名義人が返済し続ける必要があります。

場合によっては債務整理の必要があるかどうかが問題となる場合があります。しかし弁護士は破産や個人再生などの業務も行いますので、併せて必要があればご相談ください。

住宅ローンの頭金などの問題を得意とする名古屋駅ヒラソル法律事務所の弁護士

以上、住宅ローンが残っている場合の基本的な財産分与方法です。当事務所には財産分与の研究に非常に熱心な弁護士や税理士登録をした離婚弁護士が所属しているので、きっとお役に立てることと存じます。名古屋で離婚を考えており、家や預金などの財産分与方法に迷われましたら、名古屋駅ヒラソル法律事務所の弁護士に是非、お気軽にご相談下さい。