不動産の財産分与方法について

夫婦で不動産を所有している場合、離婚時の財産分与の際にはどのようにして分ければよいか、ご存知でしょうか？名古屋市の法律事務所ですが、安城市に詳しい弁護士も対応。

不動産の財産分与方法としては、離婚後夫婦のどちらかが所有する方法と売却する方法、共有状態にする方法があります。共有はおすすめできない場合もあります。

以下では居住用、投資用物件の区別も意識しながら、弁護士が不動産の財産分与方法を解説していきます。不動産がかかわる財産分与は離婚弁護士が関与するのが通常と考えた方が良いでしょう。

1．不動産の基本的な財産分与方法

不動産は、現金や預貯金のように「ちょうど半分ずつ」に分けられるものではありません。土地であれば2分の1の面積で区切って分筆することも不可能ではありませんが、そのことによって価値が低下してしまう可能性もあります。

不動産を財産分与するときには、通常、以下の方法の中から選択します。

1-1．どちらかの名義に揃えて相手に代償金を支払う

1つ目は、夫婦のどちらかの名義にして一方が不動産を取得する方法です。不動産の権利を得た方は相手方へと代償金を支払います。代償金の金額は、不動産の価値の2分の1に相当する金額です。

この方法をとると不動産を手放さずに済むので、居住用の不動産の場合によく利用されます。離婚後も家に住み続けたい側が家を取得し、相手に代償金を支払えば家を自分のものにできます。

デメリットは、代償金を支払う資力が必要とされることです。また住宅ローンが残っている場合には、ローン完済まで住宅の名義変更が難しくなるのでこの方法を選択できないケースもあります。

例えば、不動産の価格が３０００万円で、ローンが２５００万円の場合は、残額が５００万円ということになります。よって、この場合取得者は非取得者に５００万円の半額を支払う必要が出てきます。

1-2．売却して売却代金を分け合う

2つ目は、不動産を売却してその売却代金を夫婦で分け合う方法です。不動産を売却すると、まとまった売却金が入ってくるので、そこから売却にかかった経費（不動産会社の仲介手数料（おおむね３パーセント）や測量費用、司法書士の費用、登記費用など）を差し引いて2分の1ずつに分配します。

この方法は、居住用物件でも投資用物件でも利用できますし、住宅ローンや投資用ローンが残っていても対応可能です。ローンが残っている場合には、売却金から先にローンを完済し、残ったお金を夫婦が分け合います。オーバーローンの場合、残ったローンは離婚後もローン名義人が完済まで支払っていく必要があります。

デメリットは、売却金から経費を差し引くので手取り額が低くなることです。また離婚時に不動産相場が下がっている場合、低い価格でしか売れず損をする可能性があります。また、時間がかかるため調停での解決に向かないかもしれません。その場合は、一方が取得したうえで売却をすることになるでしょう。

1-3．2分の1の共有状態にする

3つ目は、離婚後も不動産を夫婦の共有状態にし続ける方法です。財産分与の基本的な割合は2分の1なので、離婚後は2分の1ずつの共有状態とします。

この方法は、特に投資用物件の場合に有効です。夫婦が2分の1ずつの権利を取得すると、離婚後もお互いが2分の1ずつの収益を得続けることが可能です。

ただし離婚後も1つの物件を共有状態にすると、相手との関係がずっと続いてしまうデメリットがあります。この点、管理を自分たちでしている場合はトラブルのもとになるかもしれません。

共有不動産の場合、管理や処分に共有者の同意が必要になるためです。たとえば物件の補修が必要なときや管理会社を変更するとき、賃料を滞納されたときや借主を募集する際など、いちいち相手と話し合いをして同意をとらないと話を前に進められません。最終的に物件を売却するときにも相手と足並みを揃えて不動産会社に仲介を依頼して手続きを進める必要があります。

相手との関係性が悪化していると、ことあるごとにトラブルになるリスクが高くなるので、離婚後に相手との関係を続けたくない方には向いていない方法です。

2．居住用物件の場合

以下では居住用物件の場合の財産分与の考え方を説明していきます。

2-1．どちらが住みたいか決める

居住用物件の場合、まずは夫婦のどちらかが離婚後に家に住みたいかどうかを検討しましょう。どちらも住まないなら売却して売却代金を分配すれば良いですし、どちらかが家に住みたいなら、その人の名義にして相手へ代償金を払う方法をとります。

2-2．住宅ローンの残高と家の価値を算定する

住宅ローンがある場合にはローン残高と家の価値を算定して比較します。「家の価値－ローン残高」の価額がプラスかマイナスかでその後の取扱い方法が大きく変わってきます。

2-3．アンダーローンの場合

家の価値がローン残高より高額な「アンダーローン」の場合、比較的自由に家を処分できます。

財産分与の対象となるべき家の価値は「家の価値－住宅ローンの残額」となるので、家を取得する側は相手へとその半額分の代償金を払えばよいことになります。

また家を売却するとローンを完済しても手元にお金が残るので、それを半額ずつに分け合えば公平に財産分与できます。

2-4．オーバーローンの場合

「家の価値－住宅ローン残額」がマイナスになっているオーバーローンの場合、財産分与対象としての家の価値は0円です。家を売らない場合、基本的に住宅ローン名義人が家を所有してローンも返済し続けなければなりません。

売却する場合には、売却代金を住宅ローンの残債に充てます。残ったローンは名義人が離婚後も返済を継続します。

2-5．頭金問題と特有財産性という専門分野

不動産について、建設にあたり特有財産から頭金を拠出している場合、頭金も取り戻したいところですよね。

この点、不動産は建設時から現在において、価値の下落が認められることから、特有財産全額請求するわけではありません。ローンがない場合は、拠出時における購入額に占める特有財産の割合を求め、これを下落した不動産価格である現在価値に引き直すことになります。そして、不動産価格に割合を乗じて特有財産部分を計算し、これを控除したり、返還してもらったりできる可能性があります。

頭金問題は計算が複雑ですので、離婚弁護士にご相談されることをおすすめします。

3．投資用物件の場合

投資用物件の場合、以下のような考え方で財産分与を進めましょう。

3-1．離婚後も収益を得たいか決める

投資用物件の場合、離婚後も夫婦のどちらかまたは双方が物件を所有して収益を得続けたいか、検討します。離婚後も収益を得たいならどちらかの名義に揃えたり共有にしたりする方法をとりますし、収益は要らないのであれば売却する方向で話を進めます。

3-2．投資用ローンと物件の価値を算定する

投資用物件の場合にはローンを利用しているケースが多いので、物件価値から投資用ローンの残高を引いてアンダーローンかオーバーローンか調べます。

このとき、物件価値の算定方法が居住用物件とは異なるので注意が必要です。「利回り」などの数値を使って収益性をもとに判断されるので、居住用物件よりも算定価値が低くなるケースも少なくありません。

3-3．アンダーローンの場合

アンダーローンの場合には、物件価値からローン残高を差し引いた金額が物件の評価額となります。そこでその金額を基準に2分の1ずつに分け合います。

離婚後も物件を所有して収益を得たい方は、物件を自分の名義にして（ローンも自分名義にする必要があります）相手に2分の1の価額の代償金を支払います。

離婚後収益を得る必要がない場合、物件を売却して売却金でローンを完済し、残った金額を夫婦が2分の1ずつに分け合います。

3-4．オーバーローンの場合

オーバーローンの場合には、物件価値は0円になるので財産分与対象になりません。離婚後もローン名義人が物件を所有してローンを払い続けます。ただし収益は継続して得ることが可能です。

オーバーローン物件を売却すると残債が残るので、それについてはローン名義人が返済を続ける必要があります。残債の見込み額が大きくなりそうなら、通常は売らずに賃料収入でローンを払い続けた方が安全です。

不動産の財産分与方法は複雑です。適切な対処方法がわからない場合、お気軽に名古屋駅ヒラソル法律事務所の離婚弁護士までご相談下さい。初回相談は無料です。

財産分与調停のご依頼は、着手金２０万円、報酬金３０万円（それぞれ消費税）+現金で得た経済的利益又は不動産を得た場合は１０～２０万円の範囲で増額という弁護士費用となっております。財産分与のご依頼は、あんしん弁護士費用の名古屋駅ヒラソル法律事務所へ。